Mặt bằng bán lẻ đứng trước nguy cơ bội thực nguồn cung

Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM vẫn chưa dứt đà giảm giá thuê thế nhưng nhiều trung tâm mua sắm vẫn vắng khách trong khi nguồn cung tiếp tục bùng nổ.

Bùng nổ trung tâm mua sắm phía Đông Sài Gòn

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý II vừa qua, giá thuê mặt bằng bán lẻ đã giảm thêm 5% so với cùng kỳ năm 2014. Theo dự báo, nguồn cung được công bố đến năm 2020 đã tăng vọt lên 1,5 triệu m2 sàn, tăng khoảng 200% so với hiện nay.

Trong khi đó, một nghiên cứu cập nhật đến tháng 8/2015 của Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ đã đi vào hoạt động tại Tp.HCM hiện vào khoảng 940.000 m2. Dự kiến đến cuối năm nay, thị trường sẽ có thêm khoảng trên 200.000 m2 sàn đến từ 10 dự án bán lẻ.

Khảo sát của VnExpress tại khu vực trục đô thị phía Đông Sài Gòn cũng cho thấy, trong nửa đầu năm nay, diện tích sàn TTTM ở các khu mua sắm tại khu vực quận 2, 9, Thủ Đức và Bình Thạnh được chủ đầu tư công bố rầm rộ. Dự kiến, sẽ có ít nhất khoảng 300.000 m2 sàn thương mại mới là khối đế của hàng loạt dự án nhà ở sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015-2018.

Sự bùng nổ nguồn cung thương mại mới này được cho là do cuộc đua ăn theo hạ tầng tại khu Đông vốn đang được Tp.HCM đầu tư rầm rộ. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận tại những trung tâm mua sắm hiện hữu trong khu vực này cho thấy tình trạng vắng khách vẫn phổ biến, ngoại trừ những ngày cuối tuần lượng khách có cải thiện chút ít.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đưa ra dự báo, khoảng 300.000 m2 sàn thương mại mới đang được công bố hoặc đang xây dựng có vẻ đang phát triển với tốc độ quá nhanh. Thực tế các TTTM thường phát triển chậm hơn so với bất động sản nhà ở. "Vì vậy, việc đổ vốn vào hàng trăm nghìn m2 bán lẻ thế này còn mang ý chí chủ quan và nhiều khả năng sẽ dẫn đến bội cung hoặc có thể bị sàng lọc dần".

Khu Nam Sài Gòn, một đối trọng khá nặng ký với trục phía Đông hiện cũng ghi nhận diện tích mặt bằng bán lẻ không ngừng tăng lên. Theo thống kê của Savills Việt Nam, khu vực này tập trung một lượng lớn nguồn cung lớn mặt bằng bán lẻ hiện đại (trung tâm mua sắm, siêu thị) đang hoạt động với khoảng 151.000 m2. Chỉ tính riêng khu vực Phú Mỹ Hưng đã chiếm khoảng 40% tổng diện tích, tương đương khaongr 60.000m2 sànmặt bằng bán lẻ hiện đại. Dự báo, đến cuối năm 2016, khu Nam Sài Gòn sẽ có thêm khoảng 80.000m2 sàn bán lẻ, phần lớn đến từ cụm khối đế bán lẻ của các dự án chung cư cao tầng.

Khảo sát cho thấy, lõi bán lẻ của khu Nam hiện đang tập trung ở 3 trung tâm gồm SC Vivo City (khoảng 41.000 m2), Crescent mall (khoảng 45.000 m2) và Parkson Paragon (khoảng 12.800 m2), còn lại những khu mua sắm khác có quy mô không đáng kể. Tuy nhiên, một thực trạng dễ nhận thấy ở các điểm mua sắm này là khá vắng vẻ khách lui tới vào các ngày trong tuần.

Các TTTM hiện nay đang ra sức giảm giá nhằm kích cầu. Ảnh: Vũ Lê

Ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Công ty địa ốc Đất Lành nhận xét: "Mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM hiện đang bị bội thực, bằng chứng là giá thuê đã giảm trong suốt một thời gian dài. Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn tiếp tục tăng lên chẳng khác nào một cuộc chạy đua vũ trang tuy rầm rộ nhưng đầy mạo hiểm".

Ông Đực cũng đánh giá, thời điểm này là quá sớm để đổ xô đầu tư dàn trải vào các dự án khu thương mại, nhất là khi sức mua vẫn còn rất hạn chế, chỉ tập trung ở một số trung tâm lớn. Ngoài ra, các khu mua sắm có vị trí quá gần nhau cũng là một nhược điểm lớn. Ông Đực phân tích, thay vì rầm rộ đầu tư vào mặt bằng bán lẻ kiểu chạy theo phong trào, các nhà đầu tư chỉ nên bổ sung một số điểm mua sắm tại những vị trí còn thiếu hoặc cửa ngõ chiến lược.

"Ngay cả những TTTM có vị trí rất đắc địa tại khu vực quận 1, Tp.HCM còn đang phải đối mặt với cảnh ế ẩm, người bán nhiều hơn người đi xem. Mặt bằng trên đất vàng còn phải chật vật chuyển đổi mô hình để lôi kéo khách thì những khu vực mới như khu Đông, khu Nam không nên hào hứng thái quá", ông Đực nhấn mạnh.

Bàn về nguyên nhân gây bội thực nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM, ông Đực lý giải, mấu chốt của vấn đề chính là ở chỗ hiện đang có quá nhiều dự án nhà ở dành diện tích sàn cho hoạt động bán lẻ. Nói cách khác, mặt bằng thương mại đang bị bố trí một cách tùy tiện, bất hợp lý, thiếu cảnh báo rủi ro.

Theo vị chuyên gia này, sai lầm của các nhà đầu tư là phát triển dự án nhà ở nào cũng cho thêm khối đế thương mại dịch vụ hoặc khu thương mại riêng. Quy mô nhỏ thì cũng từ 5.000-10.000 m2 sàn, lớn hơn có khi vài chục nghìn m2 sàn, cứ thế lũy kế tăng dần theo năm tháng. Nhất là các dự án này lại nằm san sát nhau, xen kẽ với những TTTM hoành tráng nên càng phải chịu áp lực vì diện tích mặt bằng bán lẻ dư thừa lớn dần.

Trong khi số ít chuyên gia lo ngại về kịch bản màu xám thì vẫn nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tương lai của thị trường này. Đơn cử, GĐ bộ phận Cho thuê và Tư vấn bán lẻ của Cushman & Wakefield - bà Lê Thị Kim Hoa phân tích: "Nguồn cung tăng lên chắc chắn sẽ kéo giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm xuống và khách hàng là người được hưởng lợi". Bà Hoa cho rằng, chính điều này sẽ tạo nên sự sôi động hơn cho thị trường, mang đến nhiều sự lựa chọn cho khách hàng đồng thời làm đa dạng hóa các mô hình mới và xu hướng mới.

Theo bà Hoa, trong bối cảnh hiện nay, khi Việt Nam cấp tập chuẩn bị gia nhập hàng loạt các hiệp định tự do thương mại, nhiều nhà bán lẻ từ bên ngoài sẽ tham gia vào thị trường 90 triệu dân này. Theo thống kê mới nhất của Viện hợp nhất sáp nhập và liên minh (IMAA – một tổ chức theo dõi các thương vụ M&A trên toàn cầu), ngành bán lẻ và công nghiệp tiêu dùng hiện đang là xu hướng chủ đạo của hoạt động M&A Việt Nam giai đoạn năm 2014-2015. Theo đó, thị phần bán lẻ chiếm tới 36% tổng giá trị các thương vụ M&A.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - PGĐ Bộ phận Tư vấn Công ty Savills Việt Nam cũng nhận định, so với các thành phố lớn trong khu vực như Bangkok (khoảng 8 triệu m2), Singapore (khoảng 4 triệu m2), Kuala Lampur (khoảng 3 triệu m2), thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM hiện vẫn khá khiêm tốn (chưa tới 1 triệu m2). Đây cũng là lý do khiến ngành bán lẻ hiện đại của thành phố trẻ 10 triệu dân này vẫn đang tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Hiện nay, khu vực vùng ven Tp.HCM là nơi tập trung dân số cực lớn nhưng mật độ sàn bán lẻ hiện đại (siêu thị, trung tâm mua sắm) trên đầu người vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm. Đây chính là nguyên nhân khiến bà Khanh tin rằng, biểu đồ ngành bán lẻ sẽ có xu hướng dịch chuyển xa dần khu trung tâm.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản từng có kinh nghiệm quan sát thị trường bán lẻ tại Tp.HCM gần hai mươi năm, mật độ các điểm bán lẻ toàn thành phố vẫn còn khá thấp, chưa đủ dữ liệu để có thể kỳ vọng vào sự tăng trưởng của ngành này. Đó chỉ là một phần nhỏ của tảng băng chìm, phần còn lại phụ thuộc vào vị trí, sức mua (khả năng chi trả) cùng với thị hiếu và thói quen tiêu dùng.

Vị chuyên gia này cho hay, không thể lấy quy mô mặt bằng bán lẻ của Tp.HCM để so sánh với các thành phố lớn khác trong khu vực rồi đưa ra đánh giá tiềm năng vì xuất phát điểm và mô hình phát triển của mỗi đô thị hoàn toàn khác nhau. "Ngành bán lẻ nói chung cũng như nhà đầu tư, quản lý, quy hoạch mặt bằng bán lẻ Tp.HCM nói riêng cần có những nghiên cứu đồng bộ, khảo sát thực tiễn cụ thể, sinh động, như thế mới có thể hạn chế nguy cơ khủng hoảng thừa, gây lãng phí xã hội", vị chuyên gia này khuyến nghị.

(Theo Vnxpress)