Căn hộ cao cấp vàng thau lẫn lộn

Thị trường địa ốc nóng lên thời gian qua đã kéo hàng loạt dự án căn hộ cao cấp tại TPHCM quay trở lại. Nhiều dự án căn hộ trên thị trường được chủ đầu tư và môi giới quảng bá là cao cấp để thu hút sự chú ý khách hàng với giá bán cũng rất cấp cao. Tuy khoác lên mình chiếc áo cao cấp, nhưng chất lượng công trình, tiện ích, dịch vụ giữa quảng cáo và thực tế là một khoảng cách rất xa.

Cao cấp chỉ trên giấy

“Căn hộ siêu sang”, “chất lượng đỉnh cao”, “tiện ích hàng đầu”, “vị trí đắc địa”... là những mỹ từ có cánh của môi giới khi tiếp thị về các dự án mới. Những căn hộ hạng sang giá trị hàng tỷ đồng, thậm chí hàng triệu USD với hình thức bán nhà trên giấy tuy giúp giảm áp lực thanh toán, nhưng chứa đựng rất nhiều rủi ro về tiến độ bàn giao, đặc biệt là chất lượng công trình, tiện ích, dịch vụ. Để tối ưu hóa lợi nhuận, không ít chủ đầu tư hạ chuẩn, giảm suất đầu tư, cắt xén vật liệu, thiết bị, tiện ích so với cam kết ban đầu.


Đối với khách hàng mua nhà, uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng nhất. Chắc chắn rằng nếu chủ đầu tư uy tín sẽ không bán rẻ thương hiệu bằng cách quảng cáo dự án bình dân thành cao cấp. Vì thế, việc lạm dụng tự phong mác cao cấp cho dự án của một số chủ đầu tư sẽ khiến khách hàng mất dần niềm tin vào chính chủ đầu tư đó và thị trường BĐS nói chung. Tình trạng kiện cáo, khiếu nại, thậm chí đối đầu giữa người dân và một số chủ đầu tư trong thời gian vừa qua đã gióng lên hồi chuông cảnh báo. Bởi một khi khách hàng đã mất niềm tin, chủ đầu tư khó có thể lấy lại được.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

Anh Th, người mua căn hộ tại dự án MB Babylon (Âu Cơ, Tân Phú), cho biết lúc chào bán căn hộ, đơn vị môi giới quảng cáo đây là dự án cao cấp có những tiện ích đi kèm như trung tâm thương mại, dịch vụ sức khỏe, nhà trẻ, hồ bơi, phòng tập thể dục và đặc biệt là khu vườn treo có diện tích 500m2. Đến khi nhận nhà, đối chiếu lại danh mục nguyên vật liệu và trang thiết bị hoàn thiện trên hợp đồng, gia đình anh phát hiện nhiều hạng mục đã được lắp đặt thấp cấp, rẻ tiền hơn rất nhiều. Khu vườn treo được xem là điểm nhấn của khu nhà ở MB Babylon cũng không tồn tại và theo lý giải của chủ đầu tư là do đơn vị bán hàng tự nghĩ ra.

Anh Minh Chương, chủ căn hộ cao cấp trên đường Hoàng Hoa Thám (quận Tân Bình), than phiền không hiểu chủ đầu tư thiết kế đường ống thoát nước thải kiểu gì mà mùi hôi thối bốc ra hàng ngày từ toilet rất khó chịu. Không ít lần khách đến chơi phải bịt mũi chạy ra ban công ngồi do mùi hôi ám cả ngôi nhà. Nguồn nước từ bể chứa bơm lên từng căn hộ bị nhiễm khuẩn nên không ai dám sử dụng để uống hoặc nấu ăn. “Cư dân nhiều lần phản ánh với chủ đầu tư nhưng không ai muốn làm to chuyện. Bởi chung cư nằm ở vị trí đắc địa gần sân bay Tân Sơn Nhất, nếu sự việc um sùm lên căn hộ sẽ mất điểm, cư dân sẽ khó bán hoặc cho thuê lại căn hộ” - anh Chương lý giải.

Người giàu cũng khóc

Saigon Pearl được xem là khu căn hộ kiểu mẫu dành riêng cho dân nhà giàu ở đường Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh). Ngay từ khi khánh thành và đón hàng ngàn hộ dân vào đây sinh sống, câu chuyện khá hài hước ở Saigon Pearl là cư dân hàng ngày phải xài nước từ... xà lan chở đến vì đường ống cấp nước cho toàn dự án không đủ tải. 5 năm trở lại đây, khu dân cư này thường xuyên xảy ra tranh chấp nảy lửa giữa ban quản trị - chủ đầu tư. Nhiều khách hàng mua căn hộ tại đây phản ánh bên trong tòa nhà không có nhà sinh hoạt cộng đồng; khu vực hành lang vỉa hè, khu công viên trung tâm dự án cũng bị chiếm dụng kinh doanh đỗ xe, bể bơi. Trong hợp đồng hứa mua hứa bán, tầng hầm thuộc sở hữu chung, song khi chuyển sang hợp đồng mua bán căn hộ thì các điều khoản thay đổi, biến tầng hầm thành sở hữu riêng của chủ đầu tư. Ngoài ra, khi bán hàng dự án được giới thiệu có bến du thuyền, sân tennis... nhưng đến nay chờ mãi không thấy.

Theo một nhân viên môi giới, Phú Mỹ Hưng là một trong những chủ đầu tư uy tín bậc nhất, nhưng gần đây các khu căn hộ do đơn vị này phát triển cũng gặp không ít vấn đề. Trường hợp bà Phạm Thị Kim Anh, chủ căn hộ A1-6 chung cư Hưng Vượng, bị thấm dột nghiêm trọng do 4 toilet ở tầng trên mà báo chí phản ánh trước đây là một thí dụ điển hình. Nhân viên này cho biết, nhiều lần dẫn khách đến mục sở thị Sky Garden, Hưng Vượng hay Mỹ Cảnh..., khách hàng tỏ thái độ không hài lòng về chất lượng công trình. Ngoài các nỗi khổ trên, cư dân sống tại các chung cư cao cấp hiện nay còn thấp thỏm lo sợ chất lượng thang máy kém, hệ thống PCCC thường xuyên gặp sự cố báo cháy giả, cũng như vấn đề độc quyền cung cấp dịch vụ internet, truyền hình cáp, nước, điện…

Thông tư quy định không rõ ràng

Đa phần chủ đầu tư hiện nay chỉ cần mạnh tay đầu tư sao cho thiết kế, nhà mẫu thật đẹp, thật độc đáo là có thể gắn 5-6 “sao” và tăng giá bán. Phía khách hàng khi mua căn hộ cũng mặc định cứ giá cao là cao cấp mà ít quan tâm năng lực, uy tín, kinh nghiệm làm căn hộ cao cấp của chủ đầu tư ra sao. Chính tình trạng vàng thau lẫn lộn này đã làm cho người dân hoài nghi, mất niềm tin, đồng thời nảy sinh nhiều tranh chấp, kiện tụng khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng không đúng như cam kết của chủ đầu tư.

Trước đây, Thông tư 14 do Bộ Xây dựng ban hành năm 2008 có thể xem là một tham chiếu để người dân nhận diện đâu là căn hộ cao cấp: chất lượng sử dụng cao nhất; bảo đảm yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng, trang thiết bị đạt mức độ hoàn hảo, chất lượng hoàn thiện. Ngoài ra còn một số yếu tố khác như dự án phải nằm ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cảnh quan thiết kế đẹp. Căn hộ có diện tích phụ thuộc vào quy mô thiết kế nhưng không được nhỏ hơn 70m2, đầy đủ các phòng chức năng và phòng ngủ chính phải có diện tích lớn hơn 20m2.

Có thể thấy, nếu áp dụng những tiêu chí trên khó dự án nào trên thị trường xứng danh là căn hộ cao cấp. Xét về mặt diện tích, vào giai đoạn thị trường BĐS nóng sốt 2007, nguồn cung căn hộ diện tích lớn rất nhiều. Những năm sau đó thị trường đóng băng, phần lớn loại căn hộ này được chủ đầu tư chẻ nhỏ xuống 50-60m2 cho dễ bán. Hay xét về mặt hạ tầng kỹ thuật, những trục đường như Nguyễn Hữu Cảnh, Nguyễn Hữu Thọ tập trung nhiều dự án cao cấp, song tình trạng kẹt xe, ngập nước đang ngày một nghiêm trọng.

Nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư tự phong hạng cho công trình tùy tiện, mới đây Bộ Xây dựng tiếp tục lấy ý kiến cho Dự thảo Thông tư Quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư được phân hạng dựa trên 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch, kiến trúc; nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và xã hội; nhóm tiêu chí về mức độ và chất lượng hoàn thiện; nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Trên cơ sở này, nhà chung cư sẽ được phân thành 3 hạng A, B, C. Trong đó, hạng A là các chung cư cao cấp, tổng điểm đạt từ 95-100 điểm và đảm bảo điểm số tối thiểu của cả 4 tiêu chí.

Khu căn hộ cao cấp Saigon Pearl. Ảnh: LONG THANH

Xung quanh vấn đề này, nhiều doanh nghiệp bày tỏ đồng tình là phải công bố phân hạng chung cư để có căn cứ xác định giá bán, chất lượng dịch vụ, tránh tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về sau. Chẳng hạn, tại Phụ lục tiêu chí đánh giá phân hạng nhà chung cư kèm theo dự thảo thông tư, cần làm rõ thế nào là thiết kế đẹp, thế nào là vật tư - vật liệu cao cấp, thế nào là môi trường thoáng mát? Thời điểm phân hạng lúc chung cư đã hoàn tất đi vào hoạt động hay lúc công bố bán? Nếu chất lượng công trình, dịch vụ không đúng cam kết thì cư dân đòi bồi thường chủ đầu tư hay nơi nào?

Theo Sài Gòn Đầu tư