Khó bán, chung cư mini chủ yếu để cho thuê?

Sau khi Nghị định 71 được Bộ Xây dựng ban hành, khoảng hơn 5 năm nay chung cư mini đã chính thức được thừa nhận về mặt pháp lý. Tuy nhiên loại hình nhà ở này hiện vẫn chưa hết khó khi xin cấp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong công trình, do đó chủ nhà/chủ đầu tư hiện vẫn khai thác ở hoạt động thuê là chủ yếu.

Trong khi chỉ có số ít doanh nghiệp thực hiện được việc tách sổ hồng cho căn chung cư mini (bằng việc tuân thủ nghiêm ngặt quy định về thiết kế, chất lượng, PCCC…), thì phần nhiều cá nhân, hộ kinh doanh còn lại chỉ sử dụng 'mác' chung cư mini để áp giá thuê phòng cao hơn cách gọi 'phòng trọ'.
Hàng 'hot' nội đô?

Không ít khách hàng đã và chuẩn bị dọn về sinh sống trong các tòa nhà chung cư mini ở Hà Nội đều chuẩn bị sẵn tâm lý 'chờ đợi sổ hồng'. Các địa bàn như Trung Hòa – Nhân Chính hay Mỹ Đình hiện không thiếu các tòa chung cư đã phục vụ cư dân nhiều năm nhưng vẫn đang tiếp tục… nợ sổ.

Điều quan trọng mà các khách hàng 'am hiểu thị trường' hướng tới là vị trí chung cư mini phải ở trung tâm, khu vực có dân trí cao, tiện di chuyển công tác và học tập. Bên cạnh đó, tiêu chí 'giá thành cạnh tranh' cũng được nhiều khách mua cân nhắc, so sánh trước đủ lời chào mời hấp dẫn từ môi giới.

Khi gõ từ khóa 'mở bán chung cư mini' trên Google, công cụ này trả về 440.000 kết quả trong chưa tới...1 giây. Một chung cư mini trên đường Hoàng Hoa Thám 'giật tít': chỉ 900 triệu đồng/49m2 chung cư mini, chiết khấu ngay 40 triệu đồng/căn. Không chỉ vậy, theo thông tin quảng cáo, công trình này cung cấp các căn hộ diện tích từ 40-52m2 theo đơn giá dao động từ 19-21 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, về vấn đề cấp sổ hồng cho từng căn hộ riêng lẻ, thì chung cư mini này chỉ cam kết xây dựng theo chuẩn thông tư, nghị định của chính phủ. Ngoài ra, không có thêm bất cứ thông tin mang tính cam kết nào của chủ đầu tư đối với trách nhiệm tạo điều kiện cấp sổ cho khách hàng (?)

Tương tự, một tòa chung cư mini tại khu vực Mỹ Đình (Chủ đầu tư được cho là công ty CP Tư vấn & Đầu tư Đất Vàng Kinh Đô) cách đây chưa lâu cũng quảng bá rầm rộ về mức chiết khấu 'cực lớn' cho căn hộ.

Theo đó, công trình có quy mô 10 tầng (1 hầm để xe) với các căn hộ có diện tích từ 34-54m2 được rao bán trên chợ trực tuyến với mức giá từ 670 tới hơn 900 triệu đồng/căn và chủ đầu tư hứa tặng ngay xe honda vision cho người mua.

Theo tìm hiểu, thực chất mức chiết khấu 'cực lớn' nêu trên được khoác lên cho căn hộ dự án chỉ có giá trị khoảng 40 triệu đồng. Trong khi đó, đơn giá mỗi mét vuông căn chung cư mini ngang ngửa với chung cư thương mại thông thường (từ 19-20 triệu đồng/m2).

“Sổ hồng thì chưa biết thế nào, vẫn phải đợi, dù có giảm 40 triệu đồng cũng chẳng giải quyết được gì. Chiêu khuyến mại kiểu này chỉ đánh lừa được những ai không hiểu rõ bản chất của vấn đề xây dựng – bán nhà của giới kinh doanh bất động sản” – ông Mạnh Phú, một chủ đầu tư chung cư mini đã chuyển nghề sang đầu tư chứng khoán cho biết.

Các sản phẩm chung cư mini đang được chào bán rầm rộ với những lựa chọn được mở rộng hết mức

Cạnh tranh thị phần thuê

Khoảng hơn 1 năm trở lại đây, thị trường bắt đầu hình thành xu hướng cải tạo, xây mới nhà cao tầng theo dạng chung cư mini (để phục vụ cho thuê). Theo đó, nhiều địa bàn từng là 'làng – xã' như Đình Thôn, Phùng Khoang, Triều Khúc, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh hay Định Công…bỗng trở nên hiện đại với đủ chủng loại nhà ở cho thuê. Từ nhà cấp 4 (dạng nhà dãy), nhà bán kiên cố lợp tôn cho tới các công trình cao từ 4-7 tầng dạng chung cư mini đua nhau mọc lên mời khách.

Nắm bắt tâm lý 'ưa khép kín – đủ tiện nghi – giá mềm' của người đi thuê nhà, không ít vị chủ nhà đã nhanh chóng cải tạo, nâng cấp (lắp đặt nội thất, vệ sinh khép kín, có chỗ để xe... thậm chí có cả bảo vệ 24/24) cho các khu nhà trọ thành căn hộ chung cư.

“Chỉ cần bỏ ra vài triệu đồng cùng ít công sức cho việc lắp vách, bổ sung điều hòa, thay nội thất vệ sinh… nhưng hiệu quả lâu dài thì rất hấp dẫn. Nếu trước đây chỉ cho thuê với giá chưa đến 2 triệu đồng/tháng/phòng, nay tôi ung dung áp giá 3 triệu đồng/tháng/phòng mà lúc nào cũng có khách hỏi thuê dù đã kín chỗ từ lâu. Đấy là chưa kể 'mác' chung cư mini cũng là cái cớ để thuyết phục người thuê vui vẻ xuống tiền” – chủ nhà tên Giang ở Trung Văn hồ hởi khoe.

Rất mau mắn, chiêu thức kể trên đã được lan truyền trong giới kinh doanh nhà trọ ở Hà Nội. Hiệu ứng, hàng loạt nhà trọ kiểu chung cư mini ra đời với chất lượng dịch vụ được gắn biển cung cư mini (thực tế như thế nào còn thì tùy theo mức tài chính đầu tư của chủ nhà).

Về phía người có nhu cầu, sự lựa chọn cũng được mở rộng ra hết mức với menu sản phẩm căn hộ dạng chung cư mini đang…như nấm sau mưa. Cũng từ đây sự cạnh tranh giữa các sản phẩm chung cư mini bắt đầu xuất hiện.

Không khó để tìm kiếm những lời mời thuê phòng chung cư mini với đầy đủ tiện nghi, giữa trung tâm Thủ đô trên chợ địa ốc trực tuyến. Cùng với đó, là mức giá so kè nhau giữa các tòa nhà trong cùng địa bàn.

Chẳng hạn, ở phố Trường Chinh (quận Đống Đa), các căn hộ diện tích từ 45-50m2 của một chung cư mini được trang bị đầy đủ nội thất có giá chào thuê từ 4,5 triệu – 5,5 triệu đồng/tháng/căn. Gần đó cũng có hai tòa chung cư mini mới “mọc” lên nhưng được quảng bá với mức giá thuê chỉ tối đa lần lượt là 3 triệu đồng và 2,8 triệu đồng/tháng tùy từng diện tích.

Chị Hà, một nhân viên làm trong ngành logistics, phân tích: Nếu đắt tới hơn 5 triệu đồng/tháng thì thà 'cố' thêm 2 triệu nữa để thuê chung cư thương mại còn tốt hơn. Dẫu sao, ở chung cư thương mại còn có ban quản lý và hệ thống tiện ích đồng bộ, nên cũng yên tâm hơn hẳn về mặt an ninh, chất lượng sống cũng như quy củ trong tòa nhà.

(Theo Thời báo kinh doanh)